L’urbanisme

Le service d’urbanisme a plusieurs missions :

• la gestion des demandes ayant trait aux droits des sols,
• le gestion des établissements recevant du public,
• la planification et l’élaboration des projets et documents relatifs à l’aménagement du territoire,
• le suivi des affaires foncières.

Les autorisations d’urbanisme

Vous souhaitez réaliser des travaux et vous ne savez pas quelles démarches effectuer ? L’extension de votre maison ou le changement de vos fenêtres, ne nécessitent pas les mêmes formalités. Il est donc important de bien s’informer sur les règles d’urbanisme en vigueur afin de construire en toute sérénité.

En fonction de l’importance des travaux réalisés, trois situations sont à distinguer.

Les travaux dispensés d’autorisation préalable

Certains travaux sont dispensés de demande d’autorisation par exemple :

• les travaux d’entretien et de réparation ordinaires (remplacement d’une gouttière, de tuiles de la toiture…) ;
• l’aménagement des combles dont la surface est inférieure à 5 m² et/ou la hauteur inférieure à 1,80 mètres, sans modification de l’aspect extérieur du bâtiment ;
• les terrasses de plain-pied ;
• les piscines dont le bassin est inférieur à 10 m² ;
• les constructions nouvelles ou extensions d’une surface ne dépassant pas 5 m² et de moins de 12 mètres de hauteur ;
• les clôtures sauf si votre commune a décidé de les soumettre à déclaration préalable ;
• les éoliennes de moins de 12 mètres.

Les travaux soumis à déclaration préalable

Certains travaux de faible importance ne nécessitent pas de demande de permis de construire, mais leur réalisation est toute de même conditionnée par l’obtention d’une déclaration préalable par exemple :

• toute construction nouvelle ou extension d’un bâtiment existant entrainant la création d’une surface comprise entre 5 et 20 m² et d’une hauteur inférieure à 12 mètres ;
• la création de murs d’une hauteur au-dessus du sol supérieure à 2 mètres ;
• la réalisation de piscines non couvertes d’une superficie comprise entre 10 et 100 m² ou dont la couverture est supérieure à 1,80 m ;
• la réalisation de travaux qui modifient l’aspect extérieur de la construction (création d’ouverture, changement de porte ou de fenêtre par un autre modèle…)

Le permis de construire

Les travaux de plus grande importance impliquent un permis de construire, il en va ainsi :
de la construction d’une maison ;

• de l’extension d’un bâtiment existant de plus de 20 m² de surface ;
• les abris de jardin dont la surface est supérieure à 20 m² ;
• les terrasses nécessitant une surélévation avec une emprise au sol supérieure à 20 m², les terrasses couvertes (auvent ou toiture) créant une emprise au sol supérieure à 20 m² ainsi que les terrasses aménagées sur un balcon ;
• les travaux entrainant une modification de la structure porteuse ou de la façade lorsqu’ils s’accompagnent d’un changement de destination.

Attention :
Les travaux qui portent la surface totale de la construction a plus de 150 m² impliquent néanmoins le recours à architecte.

L’instruction de l’autorisation d’urbanisme

Dossier complet

avec le délai de base

Demande de pièces et/ou majoration du délai d’instruction

notifié par la mairie au demandeur

Dépôt des pièces complémentaires

en mairie

Les taxes liées à votre projet

L’obtention d’une autorisation d’urbanisme est un fait générateur qui vous rend redevable de diverses taxes :

• La taxe d’aménagement,
• La redevance d’archéologie préventive,
• La participation pour le financement de l’assainissement collectif,
• Les taxes d’habitation et/ou foncières.

La taxe d’aménagement

Qu’est-ce que c’est ?

La taxe d’aménagement est un impôt local perçu par la commune, le département et la région sur toutes les opérations de construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments que vous pouvez faire sur votre terrain dès lors qu’elles nécessitent une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou autorisation préalable).

La taxe d’aménagement est due pour toutes les surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, calculées à partir du nu intérieur des murs dont certaines surfaces sont déduites. Certaines installations font l’objet d’une taxation forfaitaire supplémentaire.

Comment se calcule-t-elle ?

La taxe d’aménagement se calcule en multipliant la surface taxable par la valeur déterminée par m² de surface au niveau national puis par le taux voté par la commune.

Surface taxable X valeur nationale au m² X taux communal applicable

En 2020, la valeur nationale a été fixée à 767€ par m² en province. Les piscines et les panneaux solaires sont taxés forfaitairement comme suit :

• 200€ par m² de piscine de plus de 10 m²,
• 10€ par m² de surface de panneaux.

À Bourg-Argental, le taux de la taxe d’aménagement est fixé à 3% par délibération du 27 octobre 2011, auquel s’ajoute celui du département fixé à 2,5 %.

Les réductions et exonérations possibles

Certaines constructions ouvrent droit à un abattement de 50 %. Sont notamment concernés :

• les 100 premiers m² de la résidence principale,
• les locaux à usage industriel ou artisanal et leurs annexes,
• les locaux à usage d’habitation et d’hébergement livrés à des organismes HLM et leurs annexes.

Certaines exonérations sont prévues par le Code de l’urbanisme. Elles s’appliquent en particulier aux aménagements suivants :

• les petits abris de jardins ou toutes autres constructions d’une superficie inférieure ou égale à 5 m² non soumis à déclaration préalable,
• les reconstructions à l’identique d’un bâtiment détruit depuis moins de 10 ans suite à un sinistre (incendie),
• les constructions et aménagements prescrits par un plan de prévention des risques sous conditions.

Le paiement de la taxe d’aménagement

Le montant de la taxe d’aménagement dû est calculé par la Direction départementale des territoires sur la base des informations indiquées dans la déclaration effectuée au moment du dépôt du permis de construire, d’aménagement ou de la déclaration préalable. Un avis d’imposition est envoyé au redevable dans les 6 mois qui suivent la délivrance de l’autorisation d’urbanisme demandée.

Si le montant de la taxe d’aménagement dépasse 1 500 €, le redevable doit la payer en 2 temps :

• à partir du 14^e mois qui suit la délivrance du permis ou de l’autorisation préalable,
• à partir du 26^e mois pour la seconde moitié.

Le règlement de la taxe d’aménagement doit être envoyé au comptable de la direction des Finances publiques du secteur dans lequel la construction ou l’aménagement a été réalisé. A noter qu’une majoration de 10% s’applique en cas de retard de paiement. En cas de construction sans autorisation, le montant de la taxe dû est majoré.

La redevance d’archéologie préventive

La Redevance d’Archéologie Préventive (article L 524-1 et suivants du code du patrimoine) contribue au financement de l’institut national de recherches archéologiques préventives pour la réalisation des fouilles archéologiques. Elle est due dès que les travaux que vous entreprenez affectent le sous-sol. Son taux est fixé à 0,4% et elle est calculée selon les mêmes modalités que la taxe d’aménagement.

La Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif

La Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC) a été instaurée par la loi 2012-354 du 14 mars 2012 et est due pour tout raccordement d’une construction au réseau commun des eaux usées.

La PFAC est applicable à toute personne titulaire d’un immeuble raccordable au réseau collectif des eaux usées. Rappelons que le raccordement au réseau d’eaux usées est obligatoire (sauf quelles exceptions techniques à justifier), à l’intérieur du périmètre arrêté au titre du schéma directeur d’assainissement collectif.

Aucun propriétaire n’a le droit de se procurer un système d’assainissement individuel ou privé, sous prétexte que ce dernier serait plus avantageux que la PFAC au niveau du coût. Aucune forme d’exonération de cette taxe n’est donc légale.

Le montant de la P.F.A.C a été fixé par délibération du 5 décembre 2017 comme suit :

• premier logement : 1400 €
• Logement supplémentaire : 1000 € par logement créé

Les travaux et leur incidences sur les impôts fonciers

Tous les travaux réalisés dans votre bien immobilier peuvent avoir un impact sur votre impôt foncier.
Sont à déclarer au centre des impôts :

• Les constructions nouvelles :
  tout bâtiment construit pour la première fois sur une parcelle de terrain non bâtie ou en remplacement d’un immeuble démoli.
• Les changements de consistance :
  transformations qui ont pour effet de modifier le volume ou la surface d’un local (agrandissement, élévation, démolition, division, réunion, modification d’utilisation : garage en habitation).
• Les changements d’affectation :
  transformation d’un local impliquant un changement de groupe (locaux d’habitation, locaux à usage professionnel, locaux commerciaux et établissements industriels).

Vous devez déposer ces déclarations dans les 90 jours de l’achèvement de la construction ou de la réalisation définitive du changement de consistance ou d’affectation. Pour les impôts, une construction est considérée comme achevée, dès que l’état d’avancement des travaux en permet une utilisation effective, même s’il reste encore des travaux d’aménagement intérieur à effectuer. Les imprimés sont disponibles sur le site impots.gouv.fr via le moteur de recherche.

La vie du chantier

La déclaration d’ouverture de chantier

La déclaration d’ouverture de chantier est un document qui permet de signaler à la mairie le commencement de ses travaux. Elle concerne uniquement le bénéficiaire d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager. Elle doit obligatoirement être adressée dès le commencement des travaux.

L’affichage sur le terrain

Dès qu’une autorisation d’urbanisme (un permis de construire, par exemple) vous est accordée, vous devez informer les tiers de votre projet. Ses principales caractéristiques sont affichées sur un panneau placé sur le terrain où sont prévus les travaux, de manière à être bien visible de la voie publique. À partir du premier jour de cet affichage et pendant DEUX mois, les tiers peuvent exercer un recours contre l’autorisation d’urbanisme. L’affichage doit être maintenu pendant toute la durée des travaux. A défaut d’affichage le délai de recours ne se prescrit pas pour les tiers. La preuve de cet affichage peut être établie par tous moyens.

Les contrôles de l’administration

Un contrôle de conformité effectué en cours d’exécution des travaux peut être effectué par la Commune. Le Maire ou tout fonctionnaire commissionné peut visiter les constructions en cours et procéder à toutes les vérifications qu’il juge utiles et se faire communiquer tous les documents techniques en rapport avec les bâtiments. Les infractions qui pourraient être constatées donnent lieu à établissement de procès-verbaux d’infraction au code de l’urbanisme faisant foi jusqu’à preuve du contraire. La Commune peut aussi prendre un arrêté interruptif des travaux en cas d’infraction.

La déclaration d’achèvement des travaux

Le titulaire d’une autorisation d’urbanisme (ou la personne qui a dirigé les travaux, par exemple l’architecte) doit adresser une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) à la mairie pour signaler la fin des travaux. Cette déclaration est obligatoire pour les travaux ayant fait l’objet d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une déclaration préalable de travaux. Dans l’hypothèse où la construction terminée n’est pas conforme, il pourra être demandé le dépôt d’un permis modificatif lorsque les irrégularités sont mineures et limitées.

En cas de non-respect de l’autorisation d’urbanisme

Le législateur a associé droit pénal et droit de l’urbanisme. Ainsi le non-respect des règles d’urbanisme constitue une infraction pénale par application de l’article L. 480-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
L’article L. 160-1 du Code de l’urbanisme réprime la méconnaissance des dispositions du plan local d’urbanisme mais aussi la violation des règles d’urbanisme.

Attention, la Cour de cassation estime que la violation en connaissance de cause de la règle d’urbanisme est constitutive d’une infraction. Un simple procès-verbal établi par un agent compétent suffira à prouver la matérialité de l’infraction. Ce procès-verbal fait foi jusqu’à preuve contraire.

Soyez donc vigilant(e) :

• respectez les règles d’urbanisme,
• pensez à demander les autorisations préalables nécessaires,
• durant les travaux respectez l’autorisation donnée,
• si une modification s’avère nécessaire pensez à la déclarer avant de la mettre en œuvre.

Et si finalement vous ne construisiez pas ?

Si vous ne construisez plus, merci de déposer en mairie une demande d’annulation de votre arrêté de construire, afin qu’il soit procédé à l’annulation des taxes auxquelles vous avez été assujettis. Vous avez jusqu’au 31 décembre de la 2^e année suivant l’émission du premier titre de perception (ou du titre unique) pour faire cette démarche.

Et si vous déménagez ou revendez dans le délai de 2 ans ?

Si vous déménagez dans les deux ans, veuillez signaler à la DDT de la Loire tout changement d’adresse intervenant dans les deux ans après l’obtention de l’autorisation d’urbanisme pour éviter d’éventuelles pénalités.